ebay 出品のこれからの目標

ただ、信頼できるデベロッパーと等価交換契約さえしっかり締結できれば、面倒なことはなんでも任せていればすむ、というメリットもあります。
事業費の内容も、資金調達の方法も心配することなく、総会に出席する手間も必要とせずに新しいマンションを手に入れることができるのです。
建替えということにこだわらずに、新しい分譲マンションを取得する手段と考かなえれば、最も目的に適った選択であるかもしれません。 しかし、デベロッパーにとって魅力的な立地条件などをもったマンションでなければ成り立たない事業方式です。
この点は注意してください。 逆にデベロッパーにとっては自分たちが事業主体となり、施主となり売り主として事業を進められるので、安心して事業を進められることになるわけですが。
マンション建替え円滑化法を利用した法定建替えマンション建替え円滑化法を利用した法定建替え方式には「組合施行方式」と「個人施行方式」があります。 組合施行方式は、区分所有者が円滑化法に基づいて、知事の認可を受け、法人格を有する建替え組合を設立し、権利変換を行って旧マンションの権利を新しいマンションの権利に移行するという方式です。
組合施行方式では組合設立から権利変換、そして建替え組合の清算まで厳格な法手続きのもとで事業を行う必要があります。 行政の関与のもとで法律の定められた手続きで事業を進め、事業計画の作成やかなめ権利変換といった事業の要では、都道府県知事の認可を得、登記に公示しながら段階的に事業を進めていくので、何より安心して事業を行うことができます。
この点が最大のメリットであると思います。 円滑化法ができたことにより、権利の移行が安全かつスムーズに行われるようになったばかりか、事業の進捗状況に合わせて権利関係が登記簿上にも反映されるため、権利の保全が図られようになっています。

しかし、その反面、行政関連の手続きや組織運営などに時間とエネルギーが必要となります。 事業を進めていく過程で行政の認可が求められるわけですから、手続きのための手聞がかかること、認可が下りるまでの時間も必要となるため、全体の事業スケジュールが変動する可能性があることはデメリットといえるかもしれません。
事業の主体は建替え組合にありますから、自分たちの意向や想いが建替え計画に反映できるのはメリットでしょう。 長い時間をかけて勉強会、計画案の検討、組織づくりなど、建替え計画を検討してきた管理組合にとっては、事業の実施段階でも主体となって、自分たちの夢の実現に関わることは自然であるように思います。
もちろん事業の主体となる以上、事業に対する最終的な責任は組合が負担することとなりますが、この点は、デベロッパーを参加組合員として取り込むことで事業上のリスクを軽減するのが一般的です。 この点は十分に認識しておくことが大切です。
実際に事業を進める際は、建替えアドバイザーなどのコンサルタントの協力が不可欠です。 一方の個人施行方式は、自分たちで組合をつくらずに、建替え事業の実現をデベロッパーなどの第三者に委ねてしまう方法です。
比較的規模が小さなマンションの建替えであって、強硬な反対者もなく区分所取者の合意形成上も大きな問題が生じないと考えられる場合には、有効な建替えの手段です。 権利者にとっては等価交換方式の簡便さと権利変換による法定事業のよさを合わせた方式ともいえそうですが、逆に中途半端な事業方式という見方ができるかもしれません。

自分たちで資金を調達して行う自力建替え自力建替え方式というのは、区分所有者が事業の主体となって建設会社との間で請負契約を締結し、マンションの建替え事業を行う方法です。 理屈の上では、自分たちで余剰住戸の販売などを行う方法も考えられますが、実際は余剰住戸がほとんど発生しない場合に、自分たちで資金を調達して建替え事業を行う方式といえます。
いうなれば戸建て住宅を建て替えるのと同じ理屈、方法といえるでしょうか。 もちろん、建替えに必要な業務をデベロッパーや建設業者、コンサルタント等に委託して行われる場合もあります。
それぞれの事業方式のメリット、デメリットがおわかりいただけたでしょうか。 自分たちのマンションの状況にあった事業手法を選ぶことになるわけですが、どのような事業手法を選ぶかによって、その後の事業の進め方や各区分所有者の権利にも影響があるので、選択は慎重に行うべきです。
事業手法については、できれば建替えについて経験のあるコンサルタントなどに参加してもらい、マンションの特徴や区分所有者の意識なども考慮した上で、等価交換でいくのか、円滑化法を使うのかなどの大方針を検討するのがよいでししょう。 ここでひとつ注意が必要です。
管理組合の総会などで承認を得ることなく、特定のデベロッパーに建替え計画の検討を依頼したところ、一部の区分所有者から批判がでて感情的な対立に発展してしまうというケースが少なくありません。 将来の合意形成なども考えて、区分所有者全員の参加のもとで方針を決めることが望ましいと思います。
もっとも事業手法の選択は、最終的には建替え決議の前提となる実施計画案の検討段階で決めればいいことです。 当初は全員合意のもとでの等価交換事業を前提に進みながら、反対者が想定されるようでしたら、途中から法定建替え決議を経て、マンション建替え円滑化法の組合施行方式を選択するというような場合も十分に考えられます。
先にご紹介した大田区の萩中住宅でも当初は等価交換方式の事業化を念頭においていましたが、円滑化法の制定を受けて最終的には組合施行方式で事業化しました。 途中段階では、市街地再開発事業での事業化の可能性も検討しています。
円滑化法が制定された後でも、当初は実績のない円滑化法によらず、等価交換事業でやるべきだとの意見がかなりありました。 事業方式はいわば建替えという目的を達成するための手段です。
状況に応じて、最も適切な方法を選択することが必要です。 事業提案をする企業側は自分たちにとって事業を進めやすい手法を推薦してきます。
それにきちんと対応するためにも、しっかり方式を検討することです。 私個人としては、現段階で建替え事業を進めるなら、円滑化法の組合施行方式を原則的に考えるのがよいのではないかと思っています。

確かに、手間と時間はかかりますが、事業手続きが厳格に定められており、段階ごとに総会を開催して方針を決め、知事の認可を受け、登記上も権利が保全されるなど、区分所有者の権利がしっかりと守られている点で、優れた制度だからです。 何より、長い時間をかけて建替えについて検討を行ってきた(管理)組合と組合員である区分所有者が、建替え事業においても事業の主体として主導権を発揮するのが自然だからです。
手間やリスクを少なくするという観点では等価交換という選択肢もあるでしょう。 しかし、具体的な例を見ていると、いったんデベロッパー主体で事業が動き出すと、区分所有者は完全に「お客様」となってしまいます。
これは少しもったいないな、というのが個人的感想です。 最後に、事業手法を選択する上での注意点を整理しておくことにします。

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